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Bayarea Housing Trend 2016

Source: http://journal.firsttuesday.us/home-sales-volume-and-price-peaks/692/ 41,200 new and resale home transactions closed escrow in California during May 2016. In step with the seasonal sales cycle, sales volume was up slightly from the prior month. This was roughly level with a year earlier, continuing a deceleration in year-over-year sales volume in recent months. 2015 ended with 450,700 home sales…Continue Reading…

美国买房贷款的介绍于流程

《文章来源于天涯社区》2014年   我来美国已经有很长一段时间了,现在在美国的一家银行专门做房地产的信贷业务,我接待过很多中国客户,我发现对于在美国贷款的概念中,大家还是有很多误区。我将在这里给大家做一下详细的解答,以及对于那些想在美国投资房地产的这方面给一些建议。我还会讲一下现在房地产的行情,利率以及所需的费用,比如房产税,如果大家有什么问题可以发站内信给我,我随时给你们回复^_^ 还有如果需要买房子,我也可以帮助给大家发一下现在美国全国比较好的房子的图片,大家可以大概参谋一下。 好了 言归正传,首先,在美国贷款,一定要有社会安全号码(SSN),一定要有信用分数,最低可以贷款的信用分数是不能低于620分的,如果你在620分数以上,贷款基本上是没有问题的。同时呢,你的信用分数又和你的房屋保险税和贷款利率挂钩,信用分数约高,你的房屋保险费用和利率就越低。在美国一般房贷是你收入的1/3,如果你有其他债务,比如你有车贷或者上学贷款,总共加起来,最高极限不能超过你总收入的45%,这样银行才会同意贷款给你。 贷款来源可以把贷款分成四种,一般性贷款(Conventional),低收入政府补助贷款(FHA),和美国退伍军人贷款(VA),农村住房服务局补助贷款(USDA),还有另一种就是大额贷款(Jumbo Loan)。 同时呢,对于第一次在美国买房的买家,城市,县和州会给不同的补助津贴项目(Grants Program)($5000-$10000),要看你具体在哪里买房子,这些政府给的补助金会帮助你交付你买房子的成交费用。在你得到这些补助金之前,你要参加一些网上房地产课程,大概$8课程费 (只有上完这些课程,才可以得到补助金,大概几天就可以上完)当然对于成交费用,大部分的情况下,卖家是可以帮你支付一部分,这要看你的房产经济人怎么和他们进行协商的。还有就是大部分都是贷款30年,也可以贷款15年,也可以尽早还完,一切都可以根据你自己的需求来定。 1 Conventional贷款,首付最低要付房价的5%,政府规定的房屋保险相对于FHA贷款要低很多,并且会根据你偿还到20%的房价后,自动消失,就不用再继续付房屋保险了。如果在一开始,买房的时候,你选择首付 付给房价的20%,这样将不会收取房屋保险费用。省了一大笔费用($5000-$8000)。对于房屋保险费用,你可以选择一次性在过户那天交清,或者选择每个月偿还。还有一种是你可以选择让你贷款的银行帮你支付,但是你要承担相对较高的利率。目前美国房地产利率很低,Conventional Loan的利率在3.5%-4.5% 之间徘徊 2 FHA贷款,首付最低要付房价的3.5%,政府规定的房屋保险相对较高,不但需要每个月偿还,在过户的时候还要交另外一笔(Up front fee)。但是利率相对较低。目前在3%-3.875% 徘徊 3 VA贷款,就是美国退伍军人贷款,我觉得这个咱们大部分中国人都不需要,不过这个美国政府给了很多很好的福利,比如可以不用交首付,可以100%贷款,并且很多项其他的费用都是减免的。而且利率超低,哈哈。我发现了,在美国,给政府工作,就会有很多福利。 4 USDA 农村住房服务局补助贷款,这个我觉得也是一个很好的选择。当然了这一类的房子比较偏僻,在人烟比价稀少的地方,也是可以不用交首付,100%贷款,并且呢,这边的房子相对来说价格较低。利率同样比Conventioanl 贷款低。 我个人认为,在你买房子之前,如果你打算贷款,有必要先找贷款经纪人,之后你有了一个大概了解自己可以支付多少钱的房子,每个月的月供是多少,这样你再会见你的房地产经纪人,根据你的需求给你找在你可承受价格的范围内,地毯式搜索房子。 在会见你的贷款经纪人之前,一定要准备好你的收入税单,银行的账户开的存款证明,贷款申请表一定要如实填写,并将所有文件准备好,比如30天之内的工资单,两年的W-2, 最近三个月的银行清单,等等。如果没有W-2,要提供两年的税单。贷款员收到你的申请表后,要在三天内给你一份过户费预估表(Good Faith Estimate, GFE),事先告诉你借这笔贷款你最终要花多少钱。许多初次贷款的人在看到30年总共还款额是贷款额的两到三倍时,都大吃一惊。有人不理解为什么过户费预估表上会有两个利率,一个低,一个高。低的那个是利率(Interest Rate),高的那个是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有与贷款有关的开销后算出来的,更能体现贷款的真实利率。所以在比较两家银行贷款利率时,应该比谁的年百分率低。 现在说实话,美国的利率很低,对于Conventional贷款,比较划算 与贷款有关的开销包括以下费用: (以下费用会根据你所在的州和县或者城市有不同程度的浮动) 手续费(Loan Origination Fee): 一般是贷款额的1% 点数(Discount Point):一个点是贷款额的1%,一个点可降低利率0.25% 房屋估价费(Appraisal Fee): $250-$500,房价约高,收费越贵。 信用报告费(Credit Report): $20-60$ 处理费(Processing Fee):$200-$500 纳税服务费(Tax Service…Continue Reading…

Bay Area Housing Trend

In San Francisco, the affordability index dropped to 10 percent in the second quarter from 12 percent in the first. Since 1991, the lowest it has been was 8 percent in late 2007. Its highest was 29 percent in the first quarter of 2012. Affordability was a little better in other counties. In San Mateo,…Continue Reading…

在美国买房的流程

在美国买房的流程 (一)准备买房 1. 了解买房全过程 (Home Buying Steps) 在美国买房流程概述中概括了买房全过程。在这个过程中,你要做许多事情:看房子(Show House),签合同(Sales Contract),检查房子(Home Inspection),申请贷款(Loan Application),购买保险(Home Insurance),过户(Settlement),搬家(Moving)。在这个过程中,你还要接触到许多人:房地产经纪人(Real Estate Agent),房屋检查师(Home Inspector),贷款经纪人(Mortgage Loan Originator or Broker)或银行家(baker),保险经纪人(Insurance Agent),过户律师(Settlement Lawyer),搬家公司员工(Mover)。你可以到图书馆去借几本关于买房和贷款的书看看。当地中文报纸房地产专栏也是不错的买房全过程知识来源。 2. 确定房价范围 (Price Range) 你要知道你能买得起多少钱的房子。一个简便的计算方法是最高贷款额为家庭年收入的四到五倍(假定贷款利率是6%到8%)。如果你家的年收入是$100,000,你能买得起$400,000到$500,000的房子。如果你有$80,000现金做头款(Down Payment),你就能买$480,000到$580,000的房子。 如果你没有房价5%的现金做头款,最好不要买房子。一是因为贷款难借,得不到好利率。二是防止万一钱不凑手,不能按月还贷款,房屋被银行没收。如果有房价20%的现金做头款,就可以省下1.5%的贷款保险(Mortgage Insurance)费。如果你的父母能给你一些钱做头款,要注意税法。税法是每年每人可给任何人$10,000的现金做礼品不用付税。如果你的父母各给你$10,000,你就有$20,000。如果你的父母再各给你的配偶$10,000,你们就有$40,000。如果你配偶的父母再如法炮制,你们就可以有$80,000不用报税的钱做头款。这些钱最好提前四个月存到你们的银行账户,贷款时就可以看作是你们自己的钱,不用再填贷款礼品表格(Gift Letter)。 3. 决定买房地点 (Location) 上班族当然是希望住房离上班地点越近越好。问题是离大都市越近的地方房价越贵。其实真上了高速公路,不堵车时10英里已也只要10分钟。如果公司有弹性上班时间,可争取躲开高峰期上班。还可以在高峰期车流相反方向的地方买房。如果一家两个人上班地点相去甚远,房子就要买在一个折中的地点,或是买在离女主人上班较近的地方。因为大多数人家女主人主内,家里或孩子有急事可迅速赶回家。也可以买在离会做饭的一方上班较近的地方。会做饭的下班 先到家把饭做好,等开长途的进门坐倒就吃。看到这里恐怕两个人都要抢着开长途了。 同样的地方也会有不同的社区(Community),有的社区房价贵,有的社区房价便宜。完全是独居屋的社区,房价比有很多公寓的社区贵。在中国是人以群分,在美国是人以钱分。你用多少钱买房子,你邻居的收入也就在同样的范围内。 有孩子的家庭还会考虑孩子上学的问题。美国的公共教育有严格的学区划分,从小学到高中,学生们只能在居住地 所属学区(school district)的学校上学。由于学生来源和师资质量等因素的影响,造成学校标准考试成绩及其他评估结果的差异,从而出现好学区,不好学区一说。每个学区都有自己的网站,打进一个地址就可以查到所属学校。还可以查到每个学校的一览表,包括从考试成绩到学生比例的统计数字。网址可向经纪人要。从房地产角度来看,好学区的房价比其它学区要贵。许多人希望在好学区买房,给子女提供好的学习环境。但是由于高昂的房价,一些人根本买不起好学区的房子。一些人勉强买得起,也要把住房条件降一个等级。在其他学区能住独立屋,在好学区只能住连栋屋。如果你只有一两个小孩,可以考虑私立学校。如果孩子太多,每个孩子私立学校的学费加起来,就会超过好学区和其它学区房子的差价,这样还是在好学区买房较省钱。另外许多郡从小学到高中都有重点班,所有住在郡内的学生都可以考。孩子如果考上了重点班,就不必在好学区买房子。还有一个方法是把在好学区买独立屋的钱分成两笔,用一笔钱在好学区买或租一个连栋屋或公寓给孩子上学用,用另一笔钱在其它地方买一栋独立屋全家享受。 4. 选择房型(House Type) 同样的价钱,在有的地方可以买独立屋(Single Family House),在有的地方只能买连栋屋(Tome House)或者公寓(Condo)。为了将来房子好卖,我建议两卧室买公寓,三卧室买连栋屋,四卧室买独立屋。从投资的角度看,独立屋最保值,其次是连栋屋,最后是公寓。新房子的升值速度大于旧房子。从居住的角度看,怕听邻居噪音的最好买独立屋。不愿割草和收拾院子的最好买连栋屋。买不起连栋屋的只好买 公寓。 严格地说公寓不是房型,只是一种组织形式。买独立屋和连栋屋时,你是连房子带地一起买(fee simple)。买公寓时,你只买你住的那一个单元,房顶和地都不是你的。因为公寓的公摊面积大,修缮管理费用高,所以公寓费(condo fee)比独居屋的社区管理费(home owner association fee)贵得多,一般是每月$200到$400,有的高达$900。有的公寓费包括水电费,如果自己住也还划算。但如果是出租,万一空着,还要照付公寓费,就划不来了。市场上有连栋屋型的公寓,注意不要弄错了。 (二)选经纪人…Continue Reading…

富人正如潮水一般涌来美国买房

手持现金的中国富人正如潮水一般涌来美国买房,一年之内投入123亿美元,成为美国房子的第二大外国买主,让美国人惊叹不已。 中评社报道,据全美房地产经纪人协会(NAR)的最新报告,到2013年3月底之前的一年里,中国人在美购房总价值达123亿美元,占当年外国人在美购房总额的1成8,仅次于加拿大,是美国房市的第二大外国买家。 而在2012年3月底之前的一年里,中国人投入74亿美元,一年之间增加了近50亿美元,增幅高达66%。 过去5年,次贷危机、金融风暴令美国房地产市场持续低迷,多数城市房价回调3、4成,被中国富人视为“抄底”良机。与此同时,中国城市房价连连攀升,政府不得不三番五次出台政策,试图给房地产市场降温,急需寻找投资出路的买家把眼光投向美国房市。 伴随着出国热、留学热、移民热在中国的涌动,中国中上阶层也掀起了一波又一波来美购房的热潮。 如今在美国的50个州,中国人已在44个州跻身当地外国投资客的前5名,在纽约、夏威夷排第二,在加利福尼亚排第三。过去一年,加州房地产市场出售的房子有一半是卖给中国人。底特律申请破产之后,中国人竟掀起到底特律购房的高潮,许多中国人像买大白菜似的,看都不看就大把买进底特律几百、上千美元一栋的房子,他们押的赌注是,底特律房价总有回升的那一天。 NAR发现,中国人在美买房的中位**是42.5万美元,是全美中位房价的大约一倍,比外国人在美购房中位房价27.6万美元也高出5成,显示中国人出售阔绰,钟情于高端住宅。 更令美国人大跌眼镜的是,当许多美国人被沉重的房贷压得喘不过气,甚至有不少人因为付不起按揭房子被没收拍卖的时候,70%的中国买房客是用现金一次付清。 来源:中新网

旧金山地区成全美房地产最有前景城市

5日出炉的调查显示,美国西部城市旧金山力压纽约、休士顿等地,被评为2014年美国房地产最有前景城市。 这份由普华永道会计师事务所与美国都市土地研究院合作的调查显示,就投资、开发与房屋兴建三项而言,在2014年美国房地产趋势中,旧金山居首位,休士顿排第二,纽约则排名第四。 调查发现,虽然旧金山的商业地产与民用住宅的**都在美国城市中排前两名,但由于离硅谷较近,越来越多的高技能人士选择来此就业,因此受访者普遍看好房地产在旧金山的投资与开发前景。普华永道研究估计,旧金山的生产总额在2014年将成长4.2%,市民平均收入可望增加5.5%,就业成长率将超过2%,将吸引更多人迁入。投资者认为在旧金山购买旅馆将是聪明选择。 受惠于能源业,东部城市休士顿的整体排名虽次于旧金山,但单就投资而言,却排在旧金山之前。由于越来越多大型公司、工厂都将总部设在了休士顿,为当地带来更多专业工作以及制造业的就业机会。投资者认为,在休士顿投资房地产是上乘选择。 纽约市拥有众多受过良好教育的人口,生产力高,2014年纽约市房地产最被投资者看好的是出租公寓与旅馆。(李牧) 转自互联网

中国人在美国硅谷买房常见问题

 硅谷是世界最大的高科技人才聚集地,他们一半来自海外。人口中三分之一为亚裔。作为加州教育水平最高的区域,这里的居民50%拥有本科和本科以上学位。硅谷是全美平均工资最高的区域,也是全美最多的百万富翁和千万富翁的聚集地。   面对国内趋于饱和的房产趋势,越来越多的人把市场投向了海外,而美国硅谷就是一个不错的选择。   近来,我们刚刚帮助一个从中国来的朋友(只是来玩的)在美国硅谷买了房子。感觉有相当一部分中国朋友是有实力在美国买房的,但并不是每个有实力又想买房子的朋友可以马上买。总结的原因如下:   1.没办法来美国考察。   实地考察是很重要的,即便有经纪人帮你,也最好亲自来当地考察!   2.现金问题。   因为你不是美国居民,也不上税,又无美国信用记录,等等原因,想从美国贷款是很难的,这里建议除非你有特殊门路否则请在中国国内准备好资金!这里特别要提到现金。而且要准备好银行现金存款证明,如此再开始正式美国买房。   3.信任经纪人。 很理解大家隔着这么远去信任你的经纪人,但这就需要你拿出在美国买房投资的远见和大胆的魄力,当然也要有基本的知识。美国地产经纪人是必须要通过层层考试和专业审查等法律程序才可以持照经营的。没有执照是无法进行买卖交易的。所以,大家不用担心会不会是黑**等等。因为,买方经纪人不会向你索取一分钱,全程免费。美国所有经纪人包括卖方经纪人的服务费用是由卖方出。 转自互联网

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